Konflikte mit dem Vermieter – Mieterrechte und Tipps für eine schnelle Einigung

Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter sind leider keine Seltenheit. Ob Schimmel, Mieterhöhungen oder unverständliche Nebenkostenabrechnungen: Zündstoff für Streitereien gibt es reichlich. Welche Rechte Mieter haben und wie sich Konflikte fair lösen lassen, ist nachfolgend Thema.

Die zunehmende Wohnungsknappheit in Deutschland versetzt Mieter vielerorts in eine benachteiligte Lage. Gefühlt, sitzen Vermieter stets am längeren Hebel. Auf den zweiten Blick sieht es jedoch anders aus, weil die Mieterrechte weitreichender sind als viele Betroffene wissen. Um sich im Streitfall souverän wehren zu können, müssen sich Mieter sorgfältig mit ihren Rechten auseinandersetzen.

Mieterhöhung – kann die Zustimmung des Mieters erfordern

Besonderes Konfliktpotenzial liefern Mieterhöhungen. Viele Mieter akzeptieren diese ohne eingehende Prüfung. Dabei könnte es durchaus sein, dass die Erhöhung unzulässig ist. Vermieter müssen sich bei Zeitpunkt und Höhe einer Mieterhöhung an klare Regeln halten. Laut Mietrecht darf eine Mieterhöhung nicht willkürlich erfolgen. Ist beispielsweise keine Index- oder Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart, darf der Vermieter eine Erhöhung durchführen, um die Miete an den ortsüblichen Mietspiegel anzupassen. Dies erfordert allerdings die Zustimmung des Mieters. Folgende Anforderungen gelten in diesem Fall:

  • Mitteilung zur Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen. (per Brief, Fax oder E-Mail)

  • Innerhalb von drei Jahren sind 20 Prozent Mietsteigerung das Maximum. Ist der Wohnungsmarkt regional besonders angespannt, kann die Kappungsgrenze sogar 15 Prozent betragen.

  • Die Erhöhung muss begründet werden.

Die Bedenkzeit für Mieter beträgt in der Regel zwei Monate. Dann muss eine Zustimmung oder ein Widerspruch erfolgen. Einmal zugestimmt, können Mieter allerdings nicht mehr zurückrudern. Deshalb sollte bei jeder angekündigten Mieterhöhung geklärt werden, ob diese gerechtfertigt ist. Nach einem Widerspruch können Vermieter innerhalb von drei Monaten Klage erheben. Kommt es zum Rechtsstreit schrecken viele vor den damit einhergehenden Kosten für Anwälte und Gericht zurück. Handelt es sich beim Vermieter womöglich um ein großes Wohnungsbauunternehmen, fühlen sich viele Mieter im Nachteil. Oft stehen die finanziellen Möglichkeiten der beiden Parteien in keinem Verhältnis. Wie der Verbraucherratgeber rund um die Rechtsschutzversicherung ausführlich thematisiert, kann ein Mietrechtsschutz juristischen Spielraum geben. „Die Mietrechtsschutzversicherung stellt sicher, dass in diesem Fall nicht David gegen Goliath antreten muss“, so der Kommentar der Redaktion. Neben der Beratung zu Rechtsfragen profitieren Versicherte von der Kostenübernahme, auch bei einer Niederlage vor Gericht.

Verbrauchtipp: Verlangt der Vermieter gemäß § 558 BGB die Zustimmung zu Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, werden Mieten für lokal vergleichbaren Wohnraum als Richtwert herangezogen. Auskunft darüber geben die Gemeinde- und Stadtverwaltungen. Erhöht der Vermieter die Miete wegen Sanierungsarbeiten ist das nur dann in Ordnung, wenn es keine reine Instandsetzungsmaßnahmen waren, sondern Modernisierungen.

Mängel – anzeigen und zur Beseitigung auffordern

Ein weiterer häufiger Grund für Auseinandersetzungen sind Mängel am Mietobjekt. Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn Mietsachen nicht so beschaffen sind, dass Mieter sie in der Art nutzen können, wie es im Normalfall zu erwarten wäre. Hier hat der Mieter zwei wesentliche Rechte:

  1. Er kann die Beseitigung von Mängeln verlangen.

  2. Während der Mangel nicht beseitigt aber dem Vermieter bereits gemeldet ist, darf die Miete gemindert werden.

Bei letzterem Punkt müssen Mieter allerdings genau kalkulieren, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Werden hier Fehler gemacht, führt das dazu, dass Mieter hinsichtlich der Zahlung ihrer Miete in Verzug geraten. Was viele Mieter nicht wissen: Hinsichtlich der Zulässigkeit einer Mietminderung ist es nicht relevant, ob der Vermieter den Mangel zu verantworten hat. „Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt und der Mieter diesen Mangel nicht selbst verschuldet hat“, erklärt der Berliner Mieterverein in einem Informationsbeitrag über Wohnungsmängel. Darin finden Mieter außerdem Berechnungshilfen für Mietminderungen und Musterschreiben, um Mängel zu melden. Aus Beweisgründen empfiehlt der Mieterverein die schriftliche Mängelanzeige inklusive Aufforderung zur Beseitigung.

Neben- und Betriebskostenabrechnung – nicht selten fehlerhaft

Die Abrechnung von Neben- und Betriebskosten erfolgt oft unübersichtlich und ist für Laien schlecht verständlich. Diese Aufmachung der Abrechnung kann durchaus eine Masche sein, um Kosten abzurechnen, die der Mieter gar nicht zahlen muss. Teilweise werden fehlerhafte Abrechnungen aber auch unwissentlich gemacht. Beispielsweise beauftragen viele Vermieter externe Dienstleister. Fehler sind durchaus denkbar, weshalb Mieter gut beraten sind die einzelnen Posten sowie Summen aufmerksam zu kontrollieren. Hilfe erhalten Mieter von Mietrechtexperten, die teilweise über Onlineportale ihre Dienste anbieten und Nebenkostenabrechnungen gegen Gebühr überprüfen. Das NDR Wirtschafts- und Verbrauchermagazin Markt hat sich dem Thema Mieter-Abzocke mit Nebenkosten gewidmet und Tipps zusammengefasst, wie sich Mieter zur Wehr setzen können:

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Was tatsächlich als Nebenkosten abgerechnet werden darf, verrät der Deutsche Mieterbund (DMB) online.

Kommunizieren und einig werden

Um Konflikte im Idealfall außergerichtlich und mit möglichst wenig Ärger zu klären, gilt es Ruhe zu bewahren und sachlich zu argumentieren. Mieter, die gut informiert in ein Gespräch mit dem Vermieter starten, haben bessere Chancen auf Erfolg. Der lokale Mieterverein ist eine vielversprechende Anlaufstelle für Wissenswertes rund um das Mietrecht. Zudem dürfen Dokumente des Vermieters nie leichtgläubig unterschrieben werden. Ist die Unterschrift erst einmal vergeben, gibt es kein Zurück. Bei Mängeln oder sonstigen Problemen sollten Mieter zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Er muss die Chance haben entsprechend zu reagieren. Gut möglich, dass er einsichtig ist und schnell handelt.

Weitere Verbraucherratgeber zu Haus und Garten.

Bild: Martin-b (Pixabay)

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