Vermieter – was ändert sich 2023 bei der Nebenkostenabrechnung?

Der Gebäudesektor durchläuft gerade eine Phase, die mit zahlreichen Umwälzungen verbunden ist. Mieter erhalten eine ganze Reihe von Vergünstigungen, die Vermieter berücksichtigen müssen. Betroffen ist dabei auch die Nebenkostenabrechnung von Wohngebäuden.

Bei der Grundsteuerreform werden jahrzehntelang gültige Berechnungsgrundlagen geändert. Mit dem fortschreitenden Klimawandel geht ein enormer Preisanstieg bei den Energiekosten einher. Außerdem müssen Vermieter bei der CO2-Steuer nun ihren Beitrag leisten. Auch die Gas- und Strompreisbremse bringen Änderungen bei der Nebenkostenabrechnung mit sich. 

Bei der Nebenkostenabrechnung kommen einige Änderungen auf die Vermieter zu!

Umlagefähige Nebenkosten

Die Nebenkostenabrechnung von Gebäuden ist ein kompliziertes Dokument, das Vermieter ihren Mietern einmal im Jahr präsentieren müssen. Die Abrechnung muss so gestaltet werden, dass sie für Laien zu verstehen und nachvollziehbar ist. Werden dabei Fehler gemacht oder Fristen verpasst, können Mieter dagegen klagen oder der Anspruch auf eine Nachzahlung verfällt. Daher empfiehlt es sich, eine Software zur Nebenkostenabrechnung zu nutzen, welche die damit im Zusammenhang stehenden Prozesse vereinfacht.

Welche Kosten darf die Nebenkostenabrechnung beinhalten?

Die nachfolgenden Abgaben und Gebühren können den Mietern in Rechnung gestellt werden. Dabei ist es ratsam, jeden einzelnen Posten explizit im Mietvertrag anzuführen, damit es später zu keinen Komplikationen kommt:

  • Wasserverbrauch nach Zählerstand
  • Heizkosten, wobei sich der umlagefähige Anteil zwischen 50 und 70 Prozent bewegt
  • Gebäudeversicherungen
  • Grundsteuer
  • Reinigung des Gebäudes, des Treppenhauses und der Außenanlagen
  • Fahrstuhl
  • Müllabfuhr
  • Hausmeister
  • Straßenreinigung
  • Hausbeleuchtung
  • Abwasser
  • Breitbandanschluss
  • Dachreinigung
  • Pförtner
  • Lüftungssysteme
  • Alarmsysteme

Welche Abgaben sind nicht umlagefähig?

Manche Abgaben und Gebühren dagegen können nicht umgelegt werden und sind vom Vermieter alleine zu tragen:

  • Verwaltungsgebühren
  • Instandhaltung
  • Reparaturen
  • Mietausfall
  • Rechtsschutzversicherung
  • Porto- und Bankgebühren

Aktuelle Änderungen für 2023

Ab diesem Jahr werden aufgrund der rasant steigenden Energiekosten neue Regelungen gültig. Auch die Grundsteuererklärung bedeutet für Vermieter Mehrarbeit. In der Regel müssen alle Änderungen in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen sein. Experten empfehlen daher, zu digitalen Lösungen zu greifen, denn Irrtümer bei der Nebenkostenabrechnung gehen meist zulasten der Vermieter.

Grundsteuer umlegen

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Substanzsteuer. Sie wird auf Eigentum und auf Erbbaurechte erhoben. Die Steuer zählt laut Betriebskostenverordnung aus dem Jahre 2003 zu den Betriebskosten und kann auf die Mieter umgelegt werden, sofern ein solcher Passus im Mietvertrag festgehalten wird. Die Höhe der Umlage ist abhängig vom jeweiligen Mietverhältnis.

Im Zuge der Grundsteuerreform kann sich die Höhe der Abgabe ändern. Daher ist es möglich, dass ein Vermieter schon einen Nebenkostensatz nach der alten Regelung festgesetzt hat, die Steuer nach der neuen Bemessungsgrundlage aber steigt. Auch diese Steigerung kann umgelegt werden. Dabei ist eine Frist von drei Monaten zu beachten, die mit der Festsetzung des neuen Gebührensatzes anläuft.

Kostenbeteiligung bei der CO-Steuer

Im Januar 2021 wurde die sogenannte “CO-Steuer” eingeführt. Sie soll gemäß den Vorgaben internationaler Klimaabkommen dazu beitragen, dass Deutschland bis 2045 klimaneutral wirtschaftet. Geeinigt wurde sich auf ein Stufenmodell von zehn Schritten. Dabei wurden anfangs ausschließlich die Mieter zur Kasse gebeten.

Nach einem neuen Beschluss vom 1. Januar 2023 werden künftig auch die Vermieter an der Abgabe beteiligt. Als Grundlage der Bemessung dient der energetische Zustand des betreffenden Gebäudes. Mieter, die in einem schlecht isolierten Haus wohnen, zahlen demnach weniger als der Vermieter. Im äußersten Fall werden den Mietern nur 5 Prozent der Steuer berechnet und der Vermieter hat 95 Prozent zu tragen.

Je weniger Treibhausgase das Gebäude ausstößt, desto geringer wird der Anteil, der dem Vermieter zufällt. Die Steuer dient Immobilienbesitzern als Anreiz, so schnell wie möglich alle Modernisierungsmaßnahmen zu ergreifen, die zu weniger CO-Ausstoß führen.

Gas- und Strompreisbremse

Sowohl die Strom- als auch die Gaspreisbremse sind im März 2023 offiziell in Kraft getreten, und zwar rückwirkend für die beiden Monate Januar und Februar. Dabei wird der Gaspreis für vier Fünftel des Jahresverbrauchs bei 12 Cent pro Kilowattstunde (kWh) gedeckelt. Beim Strom darf ebenfalls für 80 Prozent des Jahresverbrauchs nicht mehr als 40 Cent berechnet werden.

Die Verbraucher, die mit einem Direktvertrag vom Versorger ausgestattet sind, erhalten die Preisnachlässe automatisch bei der nächsten Abrechnung. Viele Mieter jedoch werden über die Nebenkostenabrechnung entlastet. Daher sind die Vermieter angehalten, die Abschlagszahlung zügig den neuen Gegebenheiten anzupassen.

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