Immobilien kaufen, bauen und vermieten – So optimieren Sie Ihre Steuern

Steuerberater Kai Ingo Ziegler

Steuerberater Kai Ingo Ziegler

(amz – 9.3.17) Der Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hauses, das anschließend vermietet werden soll, führt in der Regel zu hohen Anschaffungskosten beim Kauf bzw. hohen Herstellungskosten beim Bau. Als Vermieter dürfen Sie Ihren Kaufpreis oder Ihre Baukosten steuerlich jedoch nicht sofort in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen, sondern müssen diese Kosten auf die nächsten 40 oder 50 Jahre verteilen; die sogenannte Abschreibung.

Wenn Sie eine Immobilie gebraucht erwerben und anschließend umfassend renovieren, können auch diese Reparaturaufwendungen nicht als sofort abziehbare Werbungskosten berücksichtigt werden. Diese sogenannten „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ sind vielmehr dem Kaufpreis hinzuzurechnen und ebenfalls auf die Nutzungsdauer abzuschreiben. Das gilt aber nur dann, wenn Sie innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung mehr als 15% Reparaturaufwendungen geltend machen.

Wie Sie die Anschaffungskosten steueroptimal auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits verteilen, lässt sich nicht pauschal sagen. Ebenso bestehen Gestaltungsmöglichkeiten, um nachträgliche Herstellungskosten in die jährliche Abschreibung einfließen zu lassen oder diese direkt als Reparaturaufwendungen zu berücksichtigen. Ihre Entscheidung bindet Sie für lange Zeit, weshalb Sie sich im Voraus gut informieren sollten. Gerne helfen wir Ihnen, hier die Weichen richtig zu stellen.

Beim Erwerb einer Immobilie wird Grunderwerbsteuer fällig. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also regelmäßig der Kaufpreis. Den Steuersatz legt jedes Bundesland für sich fest, viele Länder haben ihn in den letzten Jahren erhöht. In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz momentan bereits 5%. Daher ist es künftig noch wichtiger, nach Wegen zur Optimierung der Bemessungsgrundlage zu suchen. Wir zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten bestehen. In vielen Fällen können Sie die Grunderwerbsteuer zumindest mindern.

Nach dem Erwerb der Immobilie müssen Grundstückseigentümer Grundsteuer entrichten. Die Grundsteuer wird in einem mehrstufigen Verfahren festgelegt, bei dem die Finanzämter und die Gemeinden zusammenarbeiten. Sofern Sie mit der Festsetzung der Grundsteuer nicht einverstanden sind, müssen Sie aufpassen: Je nachdem, gegen welche Phase dieses Verfahrens Sie vorgehen möchten, ist der Weg unterschiedlich. Wir zeigen auf, wogegen genau Sie sich wehren können und an welche Institution Sie sich wenden müssen.

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