Bodenrichtwert: Begriff, Berechnung & Zweck

(ba – 19.9.21) Wie viel ist ein Grundstück oder eine Immobilie wert? Darüber kann der Bodenrichtwert Auskunft geben. Es handelt sich hierbei um einen Durchschnittswert, der von einem Gutachterausschuss regelmäßig für ein bestimmtes Gebiet ermittelt wird. Wo der Bodenrichtwert zu finden ist und welche Aussagekraft er beim Kauf und Verkauf von Grundstücken und Immobilien hat, erklärt dieser Beitrag.

Was kosten Grundstücke und Immobilien in Leimen?

Leimen ist nach Sinsheim und Weinheim die drittgrößte Stadt des Rhein-Neckar-Kreises. Der Name dürfte dem einen oder anderen etwas sagen. Wer hier wohnt, weiß: Leimen ist die Geburtsstadt des weltbekannten Tennisspielers Boris Becker, der dreimal das Turnier von Wimbledon gewann. Die Stadt hat neben einer wunderschönen Natur einige schöne Bauwerke wie das Rathaus und zahlreiche Sehenswürdigkeiten zu bieten.

Um und in Leimen wird viel gebaut. Die Stadt entwickelt sich stetig weiter und wird für ihre Bewohner und Besucher immer attraktiver. Wer gemeinsam mit der Familie eine große Veränderung plant, sollte sich die Region in Baden-Württemberg einmal anschauen. Möglicherweise kommt der schöne Ort für den Bau eines eigenen Hauses in Betracht?

Um herauszufinden, was Grundstücke und Immobilien in Leimen kosten, kann der Bodenrichtwert Leimen als Basis für die Ermittlung des Bodenwertes herangezogen werden.

Die Formel dafür lautet wie folgt:

Bodenwert (Euro) = Bodenrichtwert (Euro/m²) x Grundstücksfläche (m²)

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Bodenrichtwert lediglich ein Anhaltspunkt ist und noch keine endgültige Aussage über den Wert eines Grundstücks trifft.

Was ist unter Bodenrichtwert zu verstehen?

Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen Durchschnittswert von Grundstücken bestimmter Gebiete (Richtwertzonen) in einer Gemeinde. Der Wert wird von einem unabhängigen Gremium der jeweiligen Gemeinde zum Ende jeden zweiten Kalenderjahres ermittelt und fußt auf den zusammengetragenen Kaufpreisen der Grundstücke im entsprechenden Gebiet. In einigen Fällen wird der Wert auch häufiger ermittelt, sofern eine Gemeinde dies beschließt. Die gesetzliche Grundlage bildet der § 196 des Baugesetzbuches (BauGB). Demnach sind alle Gemeinden dazu verpflichtet, die Bodenrichtwerte zu ermitteln.

Die Daten (Kopien aller notariell beurkundeten Kaufverträge), die der Ausschuss für die Berechnung des Bodenrichtwertes benötigt, stellen die Notare des Gebietes zur Verfügung. Die Gutachter erstellen darauf basierend Bodenrichtwerttabellen oder -karten, die den Wert in den jeweiligen Richtwertzonen widerspiegeln. Die Zonen können ganze Ortschaften, aber auch nur einzelne Stadtteile oder Straßen umfassen.

Bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes berücksichtigt der Gutachterausschuss auch die unterschiedlichen Entwicklungszustände, also beispielsweise die Lage, den Erschließungsgrad oder die Bebauungsmöglichkeiten. Keine Rolle spielt bei der Bodenwertermittlung indes, ob ein Grundstück bereits bebaut ist oder nicht. Bei der Berechnung wird es immer wie ein unbebautes Grundstück behandelt.

Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für Immobilien?

Immobilienbesitzer, die den Bodenrichtwert kennen, haben bereits einen ersten Anhaltspunkt, welchen Wert ihre Immobilie hat. Allerdings trifft der Wert noch keine endgültige Aussage darüber, was sie tatsächlich wert ist.

Zum einen beziehen sich Bodenrichtwerte stets auf die Vergangenheit. Das heißt, dass das Grundstück je nach Marktlage mittlerweile einen geringeren oder höheren Wert haben kann. Daneben gibt es auch Unterschiede in den verschiedenen Richtwertzonen.

Um den tatsächlichen Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie zu ermitteln, müssen deshalb weitere individuelle Merkmale berücksichtigt werden. Dazu zählen zum Beispiel:

Form und Größe des Grundstücks
Grad der Erschließung
vorhandene Bepflanzung und Bebauung
zulässige Bebauung wie beispielsweise die zulässige Geschossflächenzahl
Bodeneigenschaften (Anzahl Grünlandzahl, Acker) und Art der Bepflanzung bei forst- und landwirtschaftlichen Flächen

Weiterhin können Altlasten auf dem Grundstück den Wert deutlich beeinflussen. Dazu zählen Stoffe, die das Grundwasser verseuchen und die Gesundheit gefährden können. Betroffene Grundstücke sind laut dem Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (BbodSchG) unter anderem alte Tankstellen und Fabrikgelände sowie frühere Mülldeponien.

Wie ist der Bodenrichtwert bei Käufen oder Verkäufen zu beachten?

Der Wert eines Grundstücks kann von der Frage, ob ein Grundstück unbebaut oder bebaut ist, beeinflusst werden. Befindet sich auf dem Grundstück zum Beispiel ein abbruchreifes Haus, so fällt der Wert des Grundstückes niedriger aus als bei einem ähnlichen Grundstück, das unbebaut ist. Dies liegt an den Abbruchkosten, die in die Berechnung mit einfließen.

Dementsprechend liegt man bei unbebauten Grundstücken oft richtig, wenn der Bodenrichtwert herangezogen und die individuellen Merkmale eines Grundstücks berücksichtigt werden. Bei bebauten Grundstücken ist der Verkehrswert zu ermitteln. Dabei werden die besonderen Eigenschaften des Grundstücks sowie die Merkmale der Bebauung berücksichtigt.

Wirkt sich der Bodenrichtwert auch auf die Besteuerung aus?

Wer ein vermietetes Objekt kauft, hat die Möglichkeit, den anteiligen Preis über mehrere Jahre mit 2 bis 2,5 Prozent jährlich abzuschreiben. Für den Preisanteil, der auf das Grundstück entfällt, gilt das allerdings nicht. Dieser wird anhand des aktuellen Bodenrichtwertes in der Regel vom zuständigen Finanzamt ermittelt.

Der Immobilienwert muss häufig auch bei Scheidungen, Schenkungen oder Erbschaften ermittelt werden. Bei Trennungen soll damit eine gerechte Aufteilung erzielt werden. Bei Schenkungen und Erbschaften geht es um die Höhe der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Der Bodenrichtwert kann hier oft weiterhelfen.