Gewerbefläche mieten: Was muss beachtet werden?

Werden Gewerbeflächen angemietet, wird zwischen Vermieter und Mieter wie beim privaten Wohnraum auch ein Mietvertrag geschlossen. Dabei spielt es kaum eine Rolle, ob es sich um eine Praxis oder ein Büro handelt. Generell herrscht in Deutschland bei der Vermietung von Gewerbeflächen weitgehend Vertragsfreiheit. Doch was heißt das und was muss berücksichtigt werden?

Was muss man rechtlich beachten bei der Miete oder auch Vermietung einer Gewerbefläche?

Wer einen Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch, kurz BGB, wirft, bemerkt rasch, dass die hier verankerten Mietrecht-Passagen im Wesentlichen die Vermietung des privaten Wohnraums betreffen. Primäres Ziel dieser Regelungen sowie Passagen ist es, für den Mieter einen soliden Schutz vor möglichen willkürlichen Passagen zu schaffen.

Damit reagiert der Gesetzgeber im Wesentlichen auf die deutlich schwächere Position des Mieters gegenüber dem Vermieter. Da es sich bei der Wohnung um den Lebensmittelpunkt des Mieters handelt, treffen diesen in erster Linie mögliche Mieterhöhungen sowie fristlose Kündigungen schwer. Um das zu vermeiden, wurde das Mietrecht in das BGB integriert.

Beim Gewerberaummietrecht ist das anders. Hier gibt es den damit verbundenen Schutzgedanken nicht.

Mieter und Vermieter auf Augenhöhe

Ein Aspekt, der bei der Vermietung von Gewerbeflächen ausschlaggebend ist, ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. So befinden sich die beiden weitgehend auf Augenhöhe. Dieses partnerschaftliche Geschäftsverhältnis schafft die wichtige Grundlage der Vertragsfreiheit. Demnach können die Regelungen des Mietvertrags zur Gewerbeimmobilie weitgehend individuell gestaltet werden.

So müssen sich die Vermieter hier auch nicht mit Themen des Räumungs- und Bestandsschutzes auseinandersetzen, die ansonsten bei Privatwohnungen ein elementarer rechtlicher Bestandteil sind.

Was können Sie bei Problemen mit dem Vermieter tun?

Generell ist es immer ratsam, zunächst das offene Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um mögliche Unstimmigkeiten aus der Welt zu schaffen. Treffen Mieter hier allerdings nicht auf offene Ohren und spitzen sich die Unstimmigkeiten zu, lohnt es sich für Unternehmen auf rechtlichen Beistand zu setzen. Er sorgt dafür, dass die Interessen des Mieters gewahrt werden. Gleichzeitig steht er generell beratend zur Seite. Um mögliche Auseinandersetzungen schon frühzeitig zu vermeiden, ist es empfehlenswert, bereits den Mietvertrag über die Gewerbeflächen rechtlich von einem Anwalt prüfen zu lassen.

Welche Vorgaben gelten, wenn Sie eine Gewerbefläche mieten?

Bei der Vermietung von Gewerbeflächen muss beachtet werden, dass diese kein eigenständiges Rechtsgebiet darstellt. Die damit einhergehenden Verträge lassen sich weitgehend frei aushandeln. Einschränkungen, die damit verbunden sind, sind in den Paragraphen 305 bis 310 des BGB verankert. In diesen Paragraphen befinden sich die rechtlichen Grundlagen für die AGB-Bestimmungen. Dieser Rechtsrahmen verfolgt im Wesentlichen ein Ziel. Er verhindert, dass eine der beiden Vertragsparteien bei der Ausarbeitung der Bestimmungen benachteiligt wird.

Die Regelungen, die sich im Mietrecht mit Blick auf die Vermietung von Gewerbeflächen finden, sind dagegen recht überschaubar. Ein Punkt davon ist in § 580a Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches vermerkt und bezieht sich auf die Kündigung der Gewerberäume.

Demnach muss eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten verbunden sein. Wichtig ist bei der Vermietung von Gewerbeflächen aber auch § 578 Abs. 2. Hier ist genau vermerkt, welche weiteren Paragraphen für Vermietungen von Gewerbeflächen relevant sind. So wird beispielsweise auch die erforderliche Ankündigung sowie die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen aufgegriffen.

Konsequent ausgeschlossen werden bei der Anmietung von Gewerbeflächen jedoch Regelungen, die im Grunde darauf abzielen, den sozialen Mieterschutz zu bewahren.

Wichtiger Inhalt des Mietvertrags

Werden Gewerbeflächen vermietet, wird immer ein Mietvertrag abgeschlossen. Hier spielt es keine Rolle, ob es sich um Büroräume, eine Praxis oder auch um Lagerhallen handelt. Der Mietvertrag bietet bei Gewerberäumen in der Regel einen deutlich flexibleren Rahmen, sollte aber trotzdem alle wichtigen Punkte zur Vertragsbeziehung umfassen. Wichtige Inhalte, die vertraglich unbedingt aufgegriffen werden sollten, sind:

Mietobjekt: Das Mietobjekt bezieht alle Räume und Gewerbeflächen ein, die vermietet werden. Diese sollten schriftlich im Rahmen des Mietvertrags festgehalten werden. Dabei gilt es darauf zu achten, dass auch möglicherweise vorhandene Keller, Parkplätze sowie Lager vermerkt werden.
Mietzweck: Generell muss im Mietvertrag auch ein Mietzweck benannt werden. Mieter sollten hier unbedingt darauf achten, dass der Mietzweck nicht zu fest formuliert ist. Vor allem wenn sich Anpassungen am eigenen Geschäftsmodell erforderlich machen, zahlt es sich aus, wenn der Mietzweck nicht zu eng gefasst ist.
Mietzins: Einer der wichtigsten Punkte des Mietvertrags ist der Mietzins, also die Miete, die gezahlt werden muss. Die Vermieter sind hier relativ frei, denn sie müssen sich nicht an Begrenzungen halten, die sonst für den privaten Wohnraum gelten. Mieter von Gewerbeflächen werden trotzdem gut vor möglichem Mietwucher geschützt. Demnach darf die lokale Marktmiete hier nicht um über 20 Prozent überboten werden.
Mietzeit: Wichtig ist, dass der Mietvertrag generell auch Angaben zur Mietdauer umfasst. Diese kann natürlich sowohl befristet als auch unbefristet sein. Bei befristeten Verträgen ist eine vorzeitige Kündigung nicht möglich. Dieser Aspekt ist insbesondere für Unternehmen relevant, die sich weiterentwickeln und dadurch eine gewisse Flexibilität bewahren möchten. Bei unbefristeten Verträgen ist die Flexibilität höher. Aber auch hier muss immer genau auf die Vor- und Nachteile geachtet werden.